В этом вопросе нам поможет разобраться Бекренев Сергей Сергеевич – член Генсовета "Деловая Россия”, основатель и президент "Европейской Юридической Службы”.
В июле 2019 года в России начнёт работать схема проектного финансированиястроительной отрасли. Несмотря на изменения в федеральном законодательстве, строительные компании не торопятся открывать спецсчета. Нежелание застройщиков переходить на новую схему фондирования может привести к дефициту квартир и увеличению цены квадратного метра.
Проектное финансирование предполагает открытие спецсчёта для каждого строительного объекта. Застройщик сможет получить доступ к деньгам участников долевого строительства только после сдачи дома в эксплуатацию.
На декабрь 2018 г., по статистике компании Ernst & Young, всего 183 жилых корпуса было построено с использованием спецсчетов. Застройщики закончили 77 проектов и возвели 1,5 млн кв. метров жилой площади. Это всего 1% от общего объёма жилищного строительства, находящегося в стадии реализации (132 млн кв. м. по оценке заместителя главы Минстроя Н. Стасишина).
Кредитные организации также проявляют осторожность при работе с новой схемой финансирования. По состоянию на февраль 2019 года в девять аккредитованных банков было подано всего 275 заявлений на открытие спецсчетов (данные ЦБ РФ).
Аналитики полагают, что проектное финансирование негативно повлияет на деятельность столичных и региональных застройщиков. Специалисты фирмы Knight Frank подсчитали, что расходы, связанные с использованием спецсчетов, снизят доходность строительных проектов в 1,5–2 раза. В отчёте Ernst & Young сказано, что переход на новую схему фондирования приведёт к тому, что 30 % строящихся объектов не будут сданы в эксплуатацию.
Представители государственных органов не согласны с расчётами Ernst & Young. Руководитель агентства «ДОМ.РФ» А. Плутник сообщил журналистам, что финансовая помощь потребуется застройщикам, реализующим 11 % возводимого жилья (15 млн кв. м.).
Строительные организации, воспользовавшиеся новой схемой финансирования, столкнулись с определёнными проблемами. Клиенты, оформившие материнский капитал, не могут оплатить квартиру, так как Пенсионный фонд РФ не перечисляет деньги на счёт эскроу. Аналогичная проблема возникает у лиц, получивших жилищный сертификат и оформивших военную ипотеку. Определённые неудобства доставляет реализация ДДУ, в котором указаны несколько дольщиков. Участникам долевого строительства придётся договариваться, на кого будет открыт счёт эскроу.
Другой важный вопрос касается льгот для проектов, финансируемых по долевой схеме. Послабления касаются объектов, возведённых не менее чем на 30 % до июля 2019 года. Если проект соответствует указанному критерию, то компании не потребуется открытие спецсчёта для завершения строительства. Порядок предоставления льгот, озвученный на Российском инвестиционном форуме в Сочи, стимулируют застройщиков к скорейшей сдаче объектов. Спешка может обернуться снижением качества строительных работ.
Сроки сдачи объекта будут и в дальнейшем в значительной мере определять стоимость домов, возводимых по схеме проектного финансирования. Это опять же приведёт к ускоренному возведению новостроек и снижению качества строительных работ.
Объекты, готовность которых составляет менее 30 %, могут лишиться финансирования. Также застройщики больше не смогут покупать «про запас» земельные участки, на которых разрешено возведение жилых зданий. Такая возможность ограничена ФЗ-478, принятым в декабре 2018 года.
Проблемы, связанные с внедрением проектного финансирования, могут стать причиной роста цен на жильё. Эксперты полагают, что средняя стоимость квадратного метра жилой площади увеличится на 10 %.
Российские власти продолжают дорабатывать нормативно-правовую базу, касающуюся внедрения счетов эскроу. Законодатели обещают снизить нормативы по вводу жилья в эксплуатацию и усилить контроль за качеством строительных работ. Главная цель внедрения проектного финансирования остаётся неизменной. Дольщикам нужен механизм защиты денежных средств при покупке новостроек.